2026년 5월 10일부터 4년간 유예되어 왔던 다주택자 양도소득세 중과가 재시행되었습니다. 조정대상지역 주택을 양도하는 3주택 이상 보유자의 최고 세율은 지방소득세 포함 82.5%까지 치솟았으며, 세금 부담을 피하려는 다주택자들의 증여 거래는 전월 대비 두 자릿수 비율로 급증했습니다.
2026년 5월 다주택자 양도세 중과 재개 핵심 요약
다주택자 양도소득세 중과는 2022년 5월부터 네 차례에 걸쳐 유예되어 왔으나, 정부는 2026년 2월 “추가 연장은 없다”고 공식 발표한 바 있습니다. 이에 따라 2026년 5월 9일 자정을 기점으로 유예가 종료되었으며, 5월 10일부터는 조정대상지역 내 주택을 양도하는 2주택 이상 보유자에게 중과세율이 다시 적용되고 있습니다.
특히 압구정현대 같은 강남권 고가 아파트의 경우 3주택자가 양도할 때 양도세 부담이 수십억 원 단위로 늘어나는 사례가 보도되면서 시장 충격이 가시화되고 있습니다. 5월 10일 이후 매도 잔금을 치르는 사례는 사실상 중과 적용이 확정된 상태입니다.
사진 Kelly Sikkema / Unsplash
재개된 양도세 중과 세율 구조와 계산 방식
이번에 부활한 중과 제도는 단순한 세율 상승을 넘어 장기보유특별공제 배제까지 동시에 적용된다는 점에서 실질적 세 부담은 훨씬 더 무거워집니다. 양도차익이 클수록, 보유 기간이 길수록 박탈감이 커지는 구조입니다.
기본세율과 중과세율의 차이
양도소득세 기본세율은 과세표준 구간에 따라 6%에서 45%까지의 누진세율이 적용됩니다. 그러나 조정대상지역 주택을 양도하는 다주택자에게는 기본세율에 추가 가산율이 붙습니다.
- 2주택자가 조정대상지역 주택 양도 시: 기본세율 + 20%포인트
- 3주택 이상 보유자가 조정대상지역 주택 양도 시: 기본세율 + 30%포인트
- 지방소득세 10%까지 합산하면 최고 명목 세율 82.5%
장기보유특별공제 배제의 충격
조정대상지역에 소재한 다주택자의 주택 양도에는 장기보유특별공제가 배제됩니다. 일반적으로 10년 이상 보유 시 최대 30%(또는 1세대 1주택 비과세 조합 시 최대 80%)까지 적용되던 공제가 사라지므로, 장기 보유 다주택자는 세 부담 체감폭이 가장 큰 집단입니다.
보유 기간별 단기 양도세율
| 보유 기간 | 단기 단일세율 | 비고 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 단일세율 적용 |
| 1년 이상 2년 미만 | 60% | 단일세율 적용 |
| 2년 이상 | 기본세율 + 중과 | 중과 가산 별도 적용 |
다주택자 증여 거래가 급증한 진짜 이유
양도세 중과 재개를 앞두고 다주택자들이 선택한 대표적 절세 우회 경로가 바로 증여입니다. 자녀나 배우자에게 주택을 증여하면 양도가 아닌 증여로 분류되어 양도세 중과를 회피할 수 있기 때문입니다.
2026년 증여 거래 통계
2026년 3월 한 달간 접수된 부동산 증여 신청 건수는 1만 9177건으로, 전월 대비 19.45% 증가했습니다. 특히 18세 이하 미성년자가 수증자로 등재된 사례는 같은 기간 약 59% 증가한 301건에 달했으며, 일부 시기에는 미성년자 증여가 전년 대비 약 두 배 이상 폭증하는 흐름이 관찰되었습니다.
증여가 매도보다 유리해진 구조
증여세는 누진 구조이긴 하지만, 조정대상지역 중과세율(최대 82.5%)에 비하면 한계세율이 낮습니다. 또한 배우자 공제 6억 원, 성인 자녀 공제 5천만 원, 미성년 자녀 공제 2천만 원이 적용되므로 분산 증여 전략이 합리적인 선택지가 됩니다. 다만 취득세는 조정대상지역 다주택자 증여 시 최대 12%까지 중과될 수 있어 종합 시뮬레이션이 필수입니다.
미성년자 증여 급증의 부작용 우려
미성년자에게 증여하는 ‘꼬마 집주인’ 현상은 자산 양극화 논란과 동시에 향후 자금 출처 조사 강화 가능성도 함께 키우고 있습니다. 국세청은 이미 미성년자 수증 사례에 대한 자금원 검증을 강화하고 있다는 점을 유의해야 합니다.
다주택자와 실수요자가 지금 점검해야 할 대응 전략
중과 재개가 이미 시행된 만큼 무계획한 매도나 증여는 오히려 추가 세 부담으로 이어질 수 있습니다. 보유 구조, 양도차익 규모, 가족 구성 등에 따라 전략이 달라져야 합니다.
다주택자 대응 옵션 정리
- 보유 지속 후 임대 수익화: 매도 부담이 큰 경우 임대를 통해 현금흐름을 확보하며 시장 변화를 관망
- 분산 증여를 통한 명의 재편: 배우자, 성인 자녀에게 단계적으로 증여하여 향후 양도세 부담 분산
- 1세대 1주택자로의 재편 매도: 가장 양도차익이 작은 주택부터 매도해 1주택자 비과세 요건 확보
- 법인 전환 검토: 임대사업자 또는 부동산 법인 전환을 통한 세제 구조 재편(단, 취득세·종부세 별도 검토 필수)
실수요자가 주의해야 할 풍선효과
다주택자의 매도 회피로 인해 우량 매물의 시장 출회가 줄어들면 매물 잠김 현상이 심화될 수 있습니다. 한편 일부 비조정대상지역으로 거래 수요가 분산되는 풍선효과도 함께 발생할 수 있으므로, 실수요자는 단기 가격 변동성에 대비한 보수적인 자금 계획이 필요합니다.
보완책 적용 대상 확인
서울 강남·서초·송파·용산구 소재 주택은 2026년 5월 9일 이전에 매매계약을 체결하고 계약일로부터 4개월 이내 양도를 완료한 경우 중과 적용에서 제외됩니다. 또한 2025년 10월 16일 신규 지정된 조정대상지역 주택은 2026년 5월 9일까지 계약을 체결하고 6개월 이내 잔금·등기를 마치는 경우 중과 대상에서 제외됩니다.
다주택자 양도세 중과 재개 FAQ
2026년 5월 10일 이전에 계약했는데 잔금은 그 이후라면 중과 대상인가요
원칙적으로 양도시기는 잔금 청산일과 등기접수일 중 빠른 날이지만, 정부는 강남 4구는 5월 9일 이전 계약+4개월 내 양도, 신규 지정 조정대상지역은 5월 9일 이전 계약+6개월 내 잔금·등기 완료 시 중과 대상에서 제외하는 보완책을 마련했습니다. 본인 주택이 어느 구분에 해당하는지 정확히 확인한 뒤 잔금일을 잡아야 합니다.
다주택자가 자녀에게 증여하면 양도세 중과를 완전히 피할 수 있나요
증여 자체에는 양도세가 부과되지 않지만, 증여세와 취득세 중과(조정대상지역 다주택자 증여 시 최대 12%)가 적용됩니다. 또한 수증자가 5년 이내에 해당 주택을 양도하면 이월과세 규정에 따라 증여자 기준 취득가액이 적용되어 절세 효과가 사라질 수 있습니다. 단순한 회피 수단이 아니라 종합적인 시뮬레이션이 필수입니다.
1세대 1주택자로 정리하려면 어떤 순서로 매도하는 게 유리한가요
일반적으로는 양도차익이 가장 적은 주택부터 먼저 매도하여 중과세율 부담을 최소화하고, 마지막에 남는 주택을 비과세 요건(2년 보유, 조정대상지역은 2년 거주 등)을 충족한 상태에서 매도해 1세대 1주택 비과세 혜택을 받는 것이 유리합니다. 다만 각 주택의 취득가액, 보유 기간, 지역별 요건에 따라 결과가 크게 달라지므로 세무 전문가와의 사전 시뮬레이션이 권장됩니다.
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