정부는 2026년 9월 10일 산업통상부를 통해 지식산업센터 공실 대책 및 제도개선 방안을 발표했습니다. 신규 설립승인 단계에서 인근 공실·미분양 현황을 따져 공급을 조절하고, 지자체가 공실률과 미분양률을 반기마다 공개하도록 의무화하는 것이 뼈대입니다. 이미 분양을 받은 계약자, 임대를 놓는 소유자, 입주를 준비하는 기업 모두 전매 제한 신설과 입주 업종 네거티브 전환이라는 두 축의 영향을 직접 받게 됩니다.
2026년 9월 발표된 지식산업센터 공급 조절 대책의 골자
이번 방안은 2026년 9월 10일 열린 비상경제본부 회의 겸 구조혁신관계장관회의에서 확정돼 발표됐습니다. 주관 부처는 산업통상부이며, 지식산업센터의 근거 법령인 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률(산업집적법)과 그 시행령 개정을 전제로 한 과제가 다수 포함돼 있습니다.
공급 조절 장치는 크게 세 가지입니다. 첫째, 시·군·구 지자체장이 설립승인을 검토할 때 인근 지식산업센터 분포와 공실·미분양 현황, 인근 상가 분양·임대시장에 미치는 영향, 전력과 용수 등 기반시설 수용 가능성을 종합적으로 살피도록 하는 설립승인 검토기준 가이드라인을 2026년 하반기에 마련해 배포합니다. 둘째, 지자체가 설립승인을 내주기 전에 산업통상부 장관에게 신청 내용을 통보하고 장관이 의견을 제시할 수 있는 절차를 신설합니다. 셋째, 지자체가 관할 지식산업센터의 공실률과 미분양률을 조사해 반기별로 공개하도록 의무화합니다. 두 번째와 세 번째 과제는 산업집적법 개정이 필요한 사항입니다.
여기에 분양 질서를 바로잡는 조치가 함께 담겼습니다. 모집공고 승인 전에는 분양홍보관을 설치할 수 없도록 해 허위·과장 광고를 차단하고, 사용승인 전 2인 이상으로 이어지는 이른바 쪼개기 전매를 제한하며, 부적합한 용도로 쓰기 위한 양도·임대의 알선과 중개를 금지합니다. 지자체와 관리기관에는 설립자와 입주자에 대한 조사·검사 권한이 부여됩니다.
공실률 43.5%가 말해주는 대책의 배경
정부가 공급 문을 좁히기로 한 이유는 수치에 그대로 드러납니다. 전국에 설립승인된 지식산업센터는 1,553개이며, 최근 3년인 2023년부터 2025년 사이에 준공된 지식산업센터의 평균 공실률은 43.5%, 평균 미분양률은 26.9%로 집계됐습니다. 새로 지은 건물 열 곳 중 네 곳 넘는 공간이 비어 있다는 뜻입니다.
금융 부담은 경매 통계로 이어졌습니다. 2025년 지식산업센터 경매 건수는 3,876건으로 역대 최다를 기록했습니다. 저금리 국면에서 대출을 끼고 분양받은 물건이 금리 상승과 임차 수요 부진을 동시에 만나면서, 이자를 감당하지 못한 소유자의 물건이 경매로 흘러나온 결과로 해석됩니다.
수요 측면도 달라졌습니다. 제조업 중심으로 설계된 입주 업종 기준이 인공지능, 도심 물류, 콘텐츠 같은 신산업을 담아내지 못하면서, 빈 공간은 많은데 들어올 수 있는 업종은 제한되는 불일치가 누적됐습니다. 이번 대책이 공급 억제와 입주 규제 완화를 동시에 꺼낸 배경입니다.
이미 분양받은 계약자에게 달라지는 부분
전매와 광고 규제가 새로 생깁니다
가장 직접적인 변화는 전매 제한입니다. 그동안 지식산업센터 분양권은 주택과 달리 전매 제한이 사실상 없어 단기 차익을 노린 손바뀜이 잦았습니다. 앞으로는 사용승인 전 2인 이상에게 이어지는 전매가 막히고, 모집공고 승인 전 분양홍보관 설치도 금지됩니다. 다만 구체적인 적용 시점과 기존 계약분에 대한 소급 여부는 법령 개정안이 확정돼야 분명해지므로, 전매를 염두에 둔 계약자는 시행 시기를 반드시 확인해야 합니다.
지원시설 면적 확대는 기존 승인분에만 적용됩니다
미분양 완화를 위해 지원시설 면적 비중을 2년간 한시적으로 확대합니다. 산업단지 내와 수도권은 30%에서 50%로, 비수도권은 50%에서 70%로 올라갑니다. 중요한 점은 이 조치가 기존에 설립승인을 받은 지식산업센터에만 적용된다는 것입니다. 신규 승인 건에는 적용되지 않으므로, 공급 조절이라는 큰 방향과 충돌하지 않도록 설계됐습니다. 또한 지원시설의 입주 범위에 대해서도 제한업종을 제외한 모든 시설이 들어올 수 있고 이용자를 입주업체 근로자로 한정하지 않는다는 점이 명확해집니다.
임대를 놓는 소유자가 주목할 입주 업종 네거티브 전환
임대인 입장에서 가장 실익이 큰 항목은 입주 방식의 네거티브 전환입니다. 기존에는 허용 업종을 하나하나 열거하는 포지티브 방식이었고, 정부는 그동안 이 목록을 78개에서 95개로 늘려 왔습니다. 이번 개편은 목록 확대가 아니라 방식 자체를 바꾸는 것으로, 사행·유해시설과 환경부담 업종, 위험물 시설 등 일부 제한업종을 제외하면 사실상 모든 업종이 입주할 수 있게 됩니다. 근거는 산업집적법 시행령 개정입니다.
이에 따라 그동안 목록에 없어 계약이 무산되던 인공지능 애플리케이션 개발업, 도시형 마이크로 풀필먼트센터, 드론 촬영 서비스 같은 업종도 임차인 후보가 됩니다. 공실을 오래 안고 있던 소유자에게는 임차인 풀이 넓어지는 효과가 기대됩니다.
관리 절차도 간소화됩니다. 산업단지 내 지식산업센터는 공장설립완료신고 전에도 임대가 허용되고, 입주계약 절차가 입주신고로 간소화됩니다. 산업단지 밖 지식산업센터에는 입주신고 절차를 신설해 최소한의 관리체계를 갖추게 됩니다. 다만 이 역시 법령 개정을 거쳐야 시행되므로, 당장 계약서를 고쳐 쓰기보다는 개정 완료 시점을 확인하는 편이 안전합니다.
대책 주요 내용과 시행 시기 한눈에 보기
아래 표는 2026년 기준으로 발표된 주요 과제와 추진 방식을 정리한 것입니다. 다수 과제가 법률 또는 시행령 개정을 전제로 하므로, 실제 적용 시점은 입법 절차 진행 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
| 구분 | 주요 내용 | 추진 방식 및 시기 |
|---|---|---|
| 설립승인 심사 강화 | 인근 공실·미분양, 상가시장 영향, 기반시설 수용력 종합 검토 | 검토기준 가이드라인 마련·배포, 2026년 하반기 |
| 사전 협의 절차 | 설립승인 전 산업통상부 장관 통보 및 의견 제시 | 산업집적법 개정 필요 |
| 정보 공개 | 지자체가 관할 공실률·미분양률 조사 후 반기별 공개 | 산업집적법 개정 필요 |
| 입주 업종 | 포지티브에서 네거티브로 전환, 제한업종 외 전면 허용 | 산업집적법 시행령 개정 필요 |
| 분양 질서 | 모집공고 승인 전 홍보관 설치 금지, 사용승인 전 2인 이상 전매 제한 | 법령 개정 및 지자체 조사·검사 권한 부여 |
| 지원시설 면적 | 수도권·산단 내 30%에서 50%, 비수도권 50%에서 70% | 기존 설립승인분 한정, 2년 한시 |
| 준주택 전환 | 일반공업지역 오피스텔 전환 한시 허용, 주차장 추가 확보 의무 한시 면제 | 국토계획법·주차장법 시행령 개정, 2026년 8월 완료 |
| 공실 활용 | 수도권은 LH 비주택 리모델링 매입임대주택으로 청년·신혼부부 공공임대 전환 | 비수도권은 공공임대형 건립 및 휴폐업공장 리모델링 대상 포함 |
계약자와 입주 기업이 지금 확인할 체크리스트
발표된 내용 대부분은 후속 입법이 남아 있습니다. 그래서 지금 필요한 것은 성급한 매수·매도 판단이 아니라 내 물건과 계약의 위치를 확인하는 작업입니다.
- 내 지식산업센터가 설립승인을 언제 받았는지 확인합니다. 지원시설 면적 한시 확대는 기존 설립승인분에만 적용되므로, 승인 시점이 혜택 적용 여부를 가릅니다.
- 분양계약서의 전매 관련 조항과 사용승인 예정 시기를 확인합니다. 사용승인 전 전매를 계획하고 있었다면 제한 규정의 시행 시점과 겹치는지 점검해야 합니다.
- 모집공고 승인 여부와 홍보관 운영 시점을 확인합니다. 모집공고 승인 전 홍보관에서 들은 설명과 실제 계약 조건이 다르다면 분쟁 소지가 있습니다.
- 임대 중인 소유자라면 현재 임차인의 업종이 기존 허용 업종 기준에 맞는지, 네거티브 전환 이후 어떤 업종까지 받을 수 있는지 관리기관에 문의해 확인합니다.
- 준주택이나 오피스텔로 용도전환을 검토 중이라면 세금부터 계산합니다. 설립승인 취소 후 용도전환 시 기존에 감면받은 취득세는 환수 대상이며, 정부는 지방세징수법상 징수유예 제도를 적극 활용하도록 지자체에 요청할 예정입니다. 감면 자체가 유지되는 것이 아니라는 점을 혼동하지 말아야 합니다.
입주를 준비하는 기업이라면 네거티브 전환이 확정 시행되기 전까지는 여전히 기존 업종 기준이 적용된다는 점을 전제로 계약 일정을 잡는 것이 안전합니다. 정부는 준주택 전환을 뒷받침하기 위해 비주거 리모델링 기금대출을 확대하고 준주택 대상 HUG 모기지 보증을 신설하기로 했으나, 대출 한도와 금리 조건은 개별 사업 공고 기준에 따라 달라질 수 있습니다. 아울러 정부는 시장이 과열될 경우 이번 규제완화 조치를 재검토하겠다는 단서도 함께 밝혔습니다.
지식산업센터 공급 조절 대책 FAQ
이미 계약한 분양권도 전매가 막히나요
이번 대책은 사용승인 전 2인 이상으로 이어지는 전매를 제한하는 규정을 신설하겠다는 내용입니다. 다만 이는 법령 개정 사항이어서 개정안이 확정되고 시행일이 정해져야 적용 범위가 분명해집니다. 기존 계약분에 대한 적용 여부와 경과 조치는 개정안 본문을 확인해야 하므로, 전매 계획이 있다면 계약한 분양사업자와 관할 지자체에 시행 시점을 직접 확인하는 것이 정확합니다.
공실률과 미분양률은 어디서 확인할 수 있나요
이번 방안에 따라 지자체장이 관할 지식산업센터의 공실률과 미분양률을 조사해 반기별로 공개하도록 의무화하는 내용이 포함됐습니다. 이는 산업집적법 개정을 거쳐야 시행되는 과제이므로, 개정 전까지는 관할 지자체와 관리기관에 개별 문의하거나 공개된 통계를 참고해야 합니다. 참고로 2026년 기준 정부가 밝힌 최근 3년 준공분 평균 공실률은 43.5%, 미분양률은 26.9%입니다.
공실을 주거용으로 바꾸면 세금 혜택은 어떻게 되나요
지식산업센터는 취득 단계에서 최대 35%의 취득세 감면을 받을 수 있었는데, 설립승인을 취소하고 준주택 등으로 용도를 전환하면 이미 감면받은 취득세는 환수 대상이 됩니다. 정부는 부담을 줄이기 위해 지방세징수법에 따른 징수유예 제도를 적극 활용하도록 지자체에 요청할 계획이라고 밝혔습니다. 즉 세금이 면제되는 것이 아니라 납부 시기를 미룰 수 있는 방식이므로, 용도전환 전에 관할 지자체 세무부서와 상담해 환수 규모를 먼저 산정해 보는 것이 필요합니다.
정책·경제·생활 정보를 사실 검증을 거쳐 쉽게 정리합니다.
본 글은 정보 제공용이며, 실제 적용 전 관련 기관의 최신 공고를 확인하세요.
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