2026 세제개편안 종부세의 핵심은 과세 기준이 주택 수에서 주택가액과 실거주 여부로 옮겨간다는 점입니다. 1세대 1주택 기본공제가 실거주자는 12억 원에서 14억 원으로 늘어나는 반면 거주하지 않는 1주택자는 9억 원으로 줄어들고, 공정시장가액비율도 60퍼센트에서 단계적으로 80퍼센트까지 오릅니다. 아래에서 무주택자와 1주택자가 실제로 무엇을 점검해야 하는지 항목별로 정리했습니다.
2026 세제개편안 종부세가 바꾸는 과세 기준
정부가 발표한 2026년 세제개편안은 부동산 보유세 체계를 “보유에서 거주로, 주택 수에서 주택가액으로” 전환하는 데 초점을 맞추고 있습니다. 그동안 종합부동산세는 1주택자인지 다주택자인지에 따라 세율표가 달랐고, 실제로 그 집에 사는지 여부는 세액 계산에서 거의 고려되지 않았습니다. 이번 개편안은 이 두 가지 전제를 모두 바꾸려는 시도입니다.
특히 주목할 부분은 같은 1주택자라도 실거주 여부에 따라 세 부담이 정반대 방향으로 움직인다는 점입니다. 직접 거주하는 1주택자는 오히려 공제가 늘어 부담이 줄어들 수 있지만, 전세를 놓고 다른 곳에 사는 이른바 갭투자 형태의 1주택자는 공제가 축소되면서 부담이 커집니다. 실수요자를 보호하고 투자 목적 보유를 억제하겠다는 방향성이 뚜렷합니다.
다만 세제개편안은 정부가 제출하는 안이며, 실제 시행을 위해서는 국회 논의와 법률 개정 절차를 거쳐야 합니다. 국회 심의 과정에서 세부 수치나 시행 시기가 조정될 가능성이 남아 있으므로, 최종 확정 전까지는 방향성을 참고하는 수준으로 접근하는 것이 안전합니다.
1세대 1주택 기본공제, 실거주 14억 원과 비거주 9억 원
현행 종합부동산세는 1세대 1주택자에게 공시가격 기준 12억 원의 기본공제를 적용합니다. 개편안은 이 단일 기준을 둘로 나눕니다. 해당 주택에 실제로 거주하는 1주택자는 공제액이 14억 원으로 2억 원 늘어나고, 거주하지 않는 1주택자는 9억 원으로 3억 원 줄어듭니다. 실거주자와 비거주자 사이에 5억 원의 공제 격차가 생기는 셈입니다.
공시가격 기준 12억 원 안팎의 주택을 보유한 1주택자라면 실거주 여부에 따라 종부세 과세 대상에서 아예 빠지거나 반대로 새로 편입될 수 있습니다. 실거주 요건을 충족하지 못한 채 보유하고 있는 주택이 있다면 전입 시점이나 임대차 만기 관리가 중요한 절세 변수가 됩니다.
공정시장가액비율 60퍼센트에서 80퍼센트로
공정시장가액비율은 공시가격 중 실제 과세표준에 반영하는 비율입니다. 이 비율이 오르면 공시가격이 그대로여도 세금은 늘어납니다. 현행 60퍼센트인 비율은 2027년 70퍼센트로 오르고, 다주택자와 조정대상지역 다수 보유자를 중심으로 2028년 80퍼센트까지 단계적으로 인상될 예정입니다.
여기에 전년 대비 세액 증가폭을 제한하는 세부담 상한도 현행 150퍼센트에서 200퍼센트로 상향하는 내용이 담겼습니다. 상한이 완화되면 급격한 세액 증가를 막아주던 완충 장치가 약해지는 효과가 있습니다.
종부세 세율 개편과 단계별 적용 일정
세율 개편은 두 단계로 나뉩니다. 2027년에는 기존 세율표를 유지하되 일부 구간을 올리고, 2028년부터는 주택 수 구분 자체를 없애고 주택가액 기준으로 세율을 일원화합니다. 2027년 조정에서는 과세표준 6억 원에서 12억 원 구간의 1주택 및 2주택자 세율이 현행 1.0퍼센트에서 1.3퍼센트로 인상됩니다.
2028년부터 적용되는 가액 기준 일원화 세율은 과세표준 12억 원에서 25억 원 구간 2퍼센트, 25억 원에서 50억 원 구간 3퍼센트, 50억 원에서 94억 원 구간 4퍼센트, 94억 원 초과 구간 5퍼센트로 설계됐습니다. 주택 수가 많아도 총 가액이 낮으면 세율이 낮아지고, 반대로 고가 주택 한 채를 보유해도 세율은 높아지는 구조입니다.
| 구분 | 현행 | 2027년 | 2028년 이후 |
|---|---|---|---|
| 1세대 1주택 기본공제 | 12억 원 | 실거주 14억 원 / 비거주 9억 원 | 실거주 14억 원 / 비거주 9억 원 |
| 공정시장가액비율 | 60퍼센트 | 70퍼센트 | 80퍼센트 |
| 과표 6억~12억 세율 | 1.0퍼센트 | 1.3퍼센트 | 가액 기준 일원화 |
| 세율 기준 | 주택 수 | 주택 수 | 주택가액 |
| 세부담 상한 | 150퍼센트 | 200퍼센트 | 200퍼센트 |
표의 수치는 정부 발표안을 기준으로 정리한 것이며, 국회 심의 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 개편안이 반영된 첫 고지서는 2027년 종부세 부과 시점부터 체감될 것으로 보입니다.
양도소득세 장기보유특별공제, 보유에서 거주로
보유세만큼 중요한 변화가 양도소득세 장기보유특별공제에서 나타납니다. 지금까지는 1세대 1주택자가 오래 보유하기만 해도 상당한 공제를 받을 수 있었지만, 개편안은 공제의 무게중심을 실제 거주기간으로 옮깁니다.
일정은 단계적입니다. 2027년에는 현행 공제 체계가 그대로 유지되고, 2028년에는 보유기간 공제율이 연 2퍼센트 최대 20퍼센트로 낮아지는 대신 거주기간 공제율이 연 6퍼센트 최대 60퍼센트로 높아집니다. 2029년부터는 보유기간에 따른 공제가 사라지고 거주기간에 대해서만 연 8퍼센트씩 공제해 10년 이상 거주한 1세대 1주택자가 최대 80퍼센트를 적용받게 됩니다.
거주하지 못한 기간에 대한 예외 인정
현실적으로 취학, 근무상 형편, 질병 치료, 부모 봉양 등 부득이한 사유로 실거주하지 못하는 경우가 있습니다. 개편안은 이런 사유로 거주하지 못한 기간을 최대 3년까지 실거주 기간으로 인정하는 보완 장치를 두고 있습니다. 다만 사유를 입증할 수 있는 자료를 갖춰두는 것이 전제이므로, 재직증명서나 진단서 등 관련 서류는 미리 확보해 두는 편이 안전합니다.
또한 과세 형평을 위해 장기거주소득공제 한도가 신설됩니다. 2028년에는 20억 원, 2029년부터는 10억 원으로 한도가 적용될 예정이어서 초고가 주택의 공제 규모는 제한됩니다.
다주택자 양도세 중과 한시 완화와 매도 창구
보유세를 강화하는 대신 정부는 다주택자에게 매도 퇴로를 열어주는 조치를 함께 내놨습니다. 다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료되어 5월 10일부터 조정대상지역 주택 양도 시 2주택자는 기본세율에 20퍼센트포인트, 3주택 이상은 30퍼센트포인트가 가산되고 있습니다.
개편안은 이 중과세율을 2028년까지 한시적으로 낮춥니다. 조정대상지역에서 2년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 2주택자는 2027년 5퍼센트포인트, 2028년 10퍼센트포인트를 가산하고, 3주택 이상 보유자는 2027년 10퍼센트포인트, 2028년 15퍼센트포인트를 가산하는 방식입니다. 2029년부터는 다시 현행 수준으로 돌아가는 구조여서 사실상 2년간의 매도 창구가 열리는 셈입니다.
이 완화 조치는 2026년 5월 10일 이후 양도분에도 소급 적용하는 방향으로 논의되고 있습니다. 이미 예정신고를 마친 경우에도 이듬해 5월 확정신고를 통해 차액을 환급받을 수 있는 방식이 검토되고 있어, 최근 매도한 다주택자라면 신고 내역을 다시 확인해 볼 필요가 있습니다.
한편 조정대상지역 일시적 2주택자의 종전 주택 처분 기한은 3년에서 2년으로 단축됩니다. 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우 신규 주택 취득일부터 2년 안에 종전 주택을 팔아야 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다. 이 규정은 2026년 10월 1일 이후 조정대상지역 내 종전 주택을 양도하는 경우부터 적용되며, 개편안 발표 이전에 신규 주택이나 입주권 등을 취득했거나 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 종전의 3년 기한이 유지되는 경과 규정이 마련됐습니다. 갈아타기를 준비 중인 1주택자라면 매도와 매수 일정을 함께 설계해야 합니다.
무주택자와 1주택자가 지금 점검해야 할 항목
이번 개편안은 초고가 주택과 비거주 보유에 부담을 집중하는 구조여서, 중저가 실거주 1주택자에게는 상대적으로 유리하게 작용할 여지가 있습니다. 그렇지만 공정시장가액비율 인상은 모든 과세 대상자에게 공통으로 적용되므로 방심하기는 어렵습니다.
- 보유 주택의 공시가격을 확인하고 실거주 기준 14억 원, 비거주 기준 9억 원 선과 비교해 봅니다.
- 전세를 준 상태로 보유 중인 주택이 있다면 임대차 만기와 전입 가능 시점을 미리 계산합니다.
- 매도를 계획하고 있다면 거주기간이 공제율에 미치는 영향을 2028년과 2029년 기준으로 각각 따져 봅니다.
- 갈아타기를 준비한다면 일시적 2주택 처분 기한 단축을 전제로 일정을 잡습니다.
- 다주택자라면 2027년과 2028년의 한시 완화 구간과 2029년 복원 시점을 비교해 매도 순서를 정합니다.
무주택자 입장에서는 비거주 1주택자의 보유 부담이 커지는 만큼 전세 물량과 매물 흐름에 변화가 생길 수 있다는 점을 염두에 둘 만합니다. 다만 세제 변화가 실제 거래로 이어지기까지는 시차가 있고, 지역별 수급 상황에 따라 결과가 다르게 나타날 수 있으므로 단정적인 전망보다는 관심 지역의 매물 추이를 꾸준히 관찰하는 접근이 현실적입니다.
2026 세제개편안 종부세 FAQ
실거주 1주택자는 종부세가 정말 줄어드나요
공시가격 12억 원에서 14억 원 사이 구간의 실거주 1주택자라면 기본공제 확대로 과세 대상에서 제외되거나 세액이 줄어들 수 있습니다. 다만 공정시장가액비율이 60퍼센트에서 70퍼센트, 80퍼센트로 오르기 때문에 공시가격이 높은 주택은 공제가 늘어도 세액이 증가할 수 있습니다. 실거주 여부와 공시가격 수준을 함께 놓고 계산해야 정확합니다.
개편 내용은 언제부터 적용되나요
세율 인상과 공정시장가액비율 상향은 2027년부터 시작되고, 주택 수 구분을 없앤 가액 기준 세율 일원화는 2028년부터 적용되는 일정으로 발표됐습니다. 양도소득세 장기보유특별공제는 2027년까지 현행 체계를 유지하다가 2028년과 2029년에 걸쳐 거주기간 중심으로 전환됩니다. 모두 국회 법률 개정을 전제로 한 일정입니다.
등록임대사업자 세제 혜택도 바뀌나요
조정대상지역 내 매입임대 아파트에 적용해 온 양도세 중과 배제와 장기보유특별공제 우대가 단계적으로 축소되어 2029년 완전히 종료되는 방향으로 정리됐습니다. 비아파트와 조정대상지역 밖 아파트, 건설임대주택 등은 기존 특례가 유지되는 것으로 발표됐습니다. 등록임대주택을 보유하고 있다면 주택 유형과 소재 지역에 따라 영향이 크게 달라지므로 개별 확인이 필요합니다.
정책·경제·생활 정보를 사실 검증을 거쳐 쉽게 정리합니다.
본 글은 정보 제공용이며, 실제 적용 전 관련 기관의 최신 공고를 확인하세요.
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